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Quand et comment puis-je exercer mon droit de préemption en cas de vente du bien que je loue ?

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La vente d’un bien rural n’est pas libre. Le locataire dispose d’un droit de préemption pour lui-même ou un membre de sa famille (conjoint, partenaire pacsé, descendant).

Titularité du droit de préemption

Conditions cumulatives pour être titulaire de ce droit

  • Avoir un titre régulier d’occupation (ne l’est pas s’il est le bénéficiaire d’une cession de bail prohibée : si le bail a été transmis alors qu’il ne devait pas…).
  • Avoir exercé pendant au moins trois ans la profession d’exploitant agricole.
  • Ne pas être propriétaire de plus de 3 fois la surface minimum d’installation soit 114 ha (3x38), qu’il les exploite ou non.
  • Exploiter personnellement le bien loué.

L’exercice du droit de préemption

Dans certains cas, le locataire ne peut pas exercer son droit

  • Si l’acquéreur est un membre de la famille du vendeur jusqu’au 3ème degré (oncle et tante)
  • Si le bail est un bail de petite parcelle, un bail consenti par la SAFER ou si le bailleur est une personne morale de droit public.
  • Si la vente reconstitue la pleine propriété (usufruit et nue-propriété réunis).
  • Si le locataire n’est pas en mesure d’apporter la même contrepartie que l’acquéreur : apport en société, échange, bail avec obligation personnelle envers le propriétaire (prestations de soins, nourriture…).
  • S’il a conclu le bail depuis moins de trois ans et que la SAFER souhaite préempter.

Notification : Le notaire doit notifier la vente au locataire bénéficiant de ce droit en précisant le prix, les charges et conditions de vente.

Réponse du locataire : Le locataire a 2 mois dès réception de la notification pour répondre.   Il peut,par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier :  

  • Renoncer à l’exercice de son droit de préemption.
  • Accepter l’offre : l’acte de vente devra être conclu dans les deux mois suivant sa réponse.
  • Accepter mais avec révision du prix : il notifie sa décision au bailleur et saisit le tribunal paritaire des baux ruraux pour réviser le prix. Le bailleur peut retirer son bien de la vente si la décision de justice ne lui convient pas.

Obligation du bénéficiaire de la préemption : Il doit exploiter le bien préempté personnellement et directement pendant 9 ans. L’exploitation au sein d’une société est admise.

Sanctions : Le non-respect du droit de préemption du locataire est sanctionné par :

  • La nullité de la vente avec substitution (le locataire devient propriétaire) si le bailleur a vendu le bien pendant le délai de réponse de locataire, si la vente s’est faite à des conditions différentes que celles notifiées ou si les conditions empêchent le locataire de préempter.
  • La nullité de la vente avec dommages et intérêts pour tous les autres cas (défaut de notification, si l’acheteur n’exploite pas personnellement pendant 9 ans…).

Contact

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Catherine CROIX

Assistante de l'Antenne Neubourg

Tél : 02 32 78 80 74